Test Contenuto Riservato

Sommario: La responsabilità del notaio per l’illecito lottizzatorio nella giurisprudenza – Il cambiamento di rotta della Cassazione con la sentenza n. 15981/2013 – Considerazioni conclusive

In un precedente scritto ⁽¹⁾, ci eravamo ampiamente soffermati ad analizzare, da un lato, il tema dell’esatta individuazione delle responsabilità e degli obblighi di acquirenti e venditori di terreni o edifici oggetto d’illecita lottizzazione e dall’altro, il delicato tema del rapporto tra “buona fede” dell’acquirente e responsabilità del notaio, quale pubblico ufficiale rogante un atto di compravendita “sospetto” perché relativo ad un’unità immobiliare oggetto di un possibile illecito lottizzatorio. Proprio su quest’ultima questione, nel commentare una decisione della Suprema Corte ⁽²⁾ che si era spinta fino a specificare, peraltro con particolare rigore, i contenuti dei doveri di informazione richiesti dall’ordinaria diligenza, avevamo espresso forti critiche alle soluzioni offerte. Da un lato, per aver inserito tra i doveri d’informazione e conoscenza richiesti all’acquirente per andare esente da responsabilità penale, sia gli obblighi di conoscenza e conoscibilità degli oneri non apparenti che gravano sulla cosa acquistata, richiesti al compratore diligente ove gli stessi non siano stati dichiarati dal venditore in contratto (al fine dell’esperibilità dell’azione civilistica ex art. 1489 c.c.), sia, ancora, l’onere di esaminare la “res” prima dell’acquisto, cui si aggiungeva, ultima ma non meno rilevante, la presunzione legale di conoscenza delle prescrizioni del Piano regolatore generale. Dall’altro, e soprattutto, avevamo criticato l’atteggiamento con cui la Corte non sembrava essersi accontentata di gravare il compratore di detti oneri, essendosi invero spinta anche ad escludere qualsiasi responsabilità del notaio rogante con argomentazioni indubbiamente criticabili. Sul punto, in particolare, in quella decisione la Cassazione aveva discutibilmente affermato che l’onere incombente sul pubblico ufficiale rogante in ordine alle visure ipocatastali e alle iscrizioni pregiudizievoli relative all’immobile oggetto dell’atto di compravendita nonché alla capacità legale delle parti contrattuali “non può dilatarsi, salvo specifica indicazione di legge, fino a delegare al medesimo un vero e proprio sindacato di legittimità degli atti amministrativi urbanistici in relazione all’immobile stesso”, conseguendone, quindi, che “la parte non può legittimamente far affidamento, per escludere l’inottemperanza al proprio dovere di diligenza, sulla qualità e professionalità del pubblico ufficiale rogante”. Si trattava, all’evidenza, di affermazioni che mal si conciliano, da un lato, con la disciplina normativa in materia edilizia (artt. 30 e 47 D.P.R. n. 380 del 2001) e con l’ordinamento del notariato (art. 28, L. n. 13 del 1989) e, dall’altro, sembravano non tener conto – ancorate ad una visione di irresponsabilità notarile – dell’evoluzione giurisprudenziale in tema di concorso colposo nei reati colposi che, se correttamente applicata, conduce a ben diversi approdi. Non è certo questa la sede per procedere nuovamente ad una puntuale esegesi del tema della responsabilità concorsuale del notaio in subiecta materia. È tuttavia, utile, ripercorrere a grandi linee i due filoni giurisprudenziali di legittimità che, sulla questione, si sono sempre divisi il campo, ponendosi su fronti sostanzialmente contrapposti.